Propertiland Consulting

Ternyata Bank Juga Punya Rahasia LTV





Sebagai konsumen yang akan menggunakan jasa bank, kita perlu juga mengetahui mekanisme pembiayaan properti yang diberikan oleh bank selaku kreditur sesuai dengan ketentuan yang diberikan oleh Bank Indonesia. Dalam menyalurkan kreditnya, khususnya kredit pembiayaan properti, selain mengejar keuntungan, untuk menjaga keamanan dan meminimalisasi risiko kerugian, bank selaku kreditur wajib memenuhi ketentuan rasio nilai kredit dengan besarnya nilai properti yang dijadikan agunan yang biasa dikenal dengan nama Rasio Loan to Value (rasio LTV). Batasan rasio tersebut ditetapkan oleh Bank Indonesia selaku Pembina bank umum di Indonesia yang besarnya selalu dilakukan penyesuaian secara berkala sesuai kondisi perekonomian.

Nilai agunan yang dijadikan dasar dalam penghitungan rasio tersebut dilakukan tidak hanya berdasarkan perkiraan harga pasar wajar. Kredit yang diberikan oleh bank untuk 1 atau beberapa debitur secara keseluruhan pada proyek yang sama dengan nilai pembiayaan sampai dengan Rp 5 Miliar, nilai agunan didasarkan pada taksiran yang dapat dilakukan oleh penilai intern bank ataupun penilai independen. Namun jika nilainya di atas Rp 5 Miliar, maka nilai agunan didasarkan pada taksiran yang wajib dilakukan oleh penilai independen. Penilai independen yang biasa digunakan adalah kantor jasa penilai publik yang memenuhi syarat sebagai berikut:

memiliki izin usaha dari institusi yang berwenang
tidak merupakan pihak terkait dengan Bank
tidak merupakan pihak terafiliasi dengan debitur atau nasabah dan pengembang yang dinyatakan dalam surat pernyataan dari kantor jasa penilai publik (KJPP)
tercatat sebagai anggota asosiasi penilai independen atau asosiasi penilai publik.

Dengan mengacu pada Peraturan Bank Indonesia nomor 17/10/PBI/2015 yang ditetapkan tanggal 18 Juni 2015, rasio pembiayaan bank dan nilai agunan untuk pembiayaan atas pembelian properti bagi bank yang rasio total kredit bermasalahnya kurang dari 5% diatur sebagai berikut:

Untuk pembelian properti pertama:

Rasio sebesar 90% untuk rumah susun dengan luas bangunan 22 m2 – 70 m2. Hal ini berarti, konsumen yang akan membeli rumah susun dengan luas kurang dari 70 m2 wajib membayar uang muka senilai 10% dari total nilai jual beli.
Rasio sebesar 80% untuk rumah tapak dan rumah susun dengan luas bangunan di atas 70m2. Untuk itu, diperlukan uang muka sebesar 20% dari nilai transaksi jika konsumen melakukan pembelian rumah tapak/rumah susun dengan luas bangunan di atas 70m2 dengan pembiayaan KPR.

Untuk pembelian properti kedua:

Rasio sebesar 80% untuk rumah tapak dan rumah susun dengan luas bangunan 22 m2 – 70 m2
Rasio sebesar 80% untuk pembiayaan ruko atau rukan
Rasio sebesar 70% untuk rumah tapak dan rumah susun dengan luas bangunan di atas 70 m2

Untuk pembelian properti ketiga dan seterusnya:

Rasio sebesar 70% untuk rumah tapak dan rumah susun dengan luas bangunan 22 m2 – 70 m2
Rasio sebesar 70% untuk pembiayaan ruko atau rukan
Rasio sebesar 60% untuk rumah tapak dan rumah susun dengan luas bangunan di atas 70 m2

Sementara itu, rasio pembiayaan bank dan nilai agunan untuk pembiayaan atas pembelian properti bagi bank yang rasio total kredit bermasalahnya lebih dari 5% diatur sebagai berikut:

Untuk pembelian properti pertama:

Rasio sebesar 90% untuk rumah susun dan rumah tapak dengan luas bangunan 22 m2 – 70 m2 yang dibiayai dengan kredit syariah
Rasio sebesar 80% untuk rumah susun dengan luas bangunan 22 m2 – 70 m2 yang dibiayai dengan kredit konvensional
Rasio sebesar 80% untuk rumah tapak dan rumah susun dengan luas bangunan di atas 70m2 yang dibiayai dengan kredit syariah.
Rasio sebesar 70% untuk rumah tapak dan rumah susun dengan luas bangunan di atas 70m2 yang dibiayai dengan kredit konvensional.

Untuk pembelian properti kedua:

Rasio sebesar 70% untuk rumah tapak dan rumah susun dengan luas bangunan 22 m2 – 70 m2
Rasio sebesar 70% untuk pembiayaan ruko atau rukan
Rasio sebesar 60% untuk rumah tapak dan rumah susun dengan luas bangunan di atas 70 m2

Untuk pembelian properti ketiga dan seterusnya:

Rasio sebesar 60% untuk rumah tapak dan rumah susun dengan luas bangunan 22 m2 – 70 m2
Rasio sebesar 60% untuk pembiayaan ruko atau rukan
Rasio sebesar 50% untuk rumah tapak dan rumah susun dengan luas bangunan di atas 70 m2

Uang muka yang harus disediakan oleh konsumen selaku calon debitur tersebut juga memperhitungkan jumlah pinjaman konsumen di bank yang bersangkutan maupun bank lainnya. Sebagaimana kita ketahui, umunya bank mensyaratkan jumlah maksimal angsuran pemohon untuk dapat dibiayai dengan KPR adalah 30% dari besarnya penghasilan bersih tiap bulan. Misalnya Pak Eko adalah seorang PNS dengan gaji Rp 10 Juta per bulan, sedangkan istrinya Ibu Febriana memiliki gaji Rp 12 Juta per bulan. Saat ini Ia sedang dibebani Kredit pembiayaan rumah dengan angsuran bulanan sebesar Rp 4 juta per bulan dan baru lunas 5 tahun kemudian. Pada saat tersebut, Ia mengajukan permohonan ke bank untuk membiayai kredit pembelian ruko. Maka berapa harga ruko maksimal yang dapat ia beli jika saat ini Ia dan istrinya hanya mempunyai uang tunai sebesar Rp 100 Juta?

Dengan total penghasilan bulanan sebesar Rp 22 Juta tersebut diasumsikan penghasilan bersihnya adalah Rp 20 Juta, sehingga kemampuan angsuran bulanan nya adalah maksimal 30% x Rp 20 Juta = Rp 6 Juta. Karena Pak Eko sudah mempunyai beban angsuran bulanan sebesar Rp 4 Juta, maka sisa kemampuan kredit yang ia miliki tinggal Rp 2 Juta. Dengan asumsi angsuran tetap, suku bunga sebesar 14% dan tenor yang dipakai adalah 20 tahun, maka besarnya nilai obyek jual belinya maksimal adalah Rp 268 Juta.

Dalam beberapa hal yang terjadi di lapangan, dalam upaya meningkatkan potensi penyaluran kreditnya, beberapa bank tidak menggunakan aturan diatas secara saklek. Untuk itu, pada kasus di atas, beberapa bank mungkin saja dapat memberikan penyaluran kredit untuk pembelian ruko hingga 400 Juta sesuai kebijakan bank masing masing.Jika bank memberikan Kredit dengan mengambil alih (take over) kredit dari bank lain, maka berlaku ketentuan bahwa kredit yang hanya ditujukan untuk pelunasan kredit sebelumnya di bank lain tidak diperlakukan sebagai Kredit baru. Namun jika kredit tersebut disertai dengan tambahan pembiayaan (top up), maka diperlakukan sebagai Kredit baru


(dilarang mengutip tulisan tanpa ijin dari penulis propetiland consulting)