Propertiland Consulting

Take Over, Pelunasan Dipercepat dan Angsuran Ekstra, mana yang menguntungkan ?




Take Over


Take over atau alih kreditor adalah istilah yang digunakan untuk mengalihkan bank tertentu selaku kreditor yang membiayai pembelian rumah. Jika seorang konsumen merasa terlalu berat dengan jumlah angsuran bulanan yang harus ditanggung, Ia dapat memustuskan untuk berpindah bank yang dirasa memberikan angsuran paling murah. Namun perlu dicermati pula apakah kemudahan angsuran itu hanya berlaku di awal tahun pembiayaan saja atau memnag berlaku selama periode pembiayaan. Hal ini penting untuk diketahui mengingat jika tingkat bunga yang lebih rendah tersebut hanya berlaku selama periode promo, maka kelak di kemudian hari kita perlu beralih kepada kreditor lain.
Setiap terjadi take over, kreditor akan mengenakan baiay pinalti yangbesarnya disesuaikan dengan kebijakan bank pemberi kredit, biasanya 1% dari sisa pokok pinjaman yang masih outstanding. Untuk itu, perlu dihitung dengan cermat, apakah dengan melakukan alih kreditor dengan penambahan biaya pinalti ini masih menguntungkan dalam jangka panjang selama periode pembiayaan kredit. Perlu dihitung jumlah pembayaran yang dilakukan selama mengambil pembiayaan di bank yang baru ditambah biaya pinalti kemudian dibandingkan dengan total angsuran yang dibayarkan jika menggunakan pembiayaan bank lama. Jika jumlahnya masih lebih kecil dibandingkan menggunakan bank lama, maka take over layak untuk dilakukan.

Pelunasan dipercepat

Jumlah angsuran yang dibayarkan oleh debitor tiap bulan berubah ubah sesuai dengan tingkat suku bunga BI yang menjadi acuan. Seiring dengan peningkatan jumlah pendapatan debitor, terkadang debitor menyisihkan sebagain pendapatan yang telah dikurangi dengan biaya angsuran. Pendapatan yang disishkan tersebut setelah terkumpul dalam jangka panjang jika masih dalam periode pembiayaan, dapat digunakan untuk melunasi sisa pinjaman di bank.
Pelunasan dipercepat sangat direkomendasikan untuk pembiayaan dengan KPR Syariah mengingat pengenaan jumlah angsuran yang dibayarkan berdasarkan pokok pinjaman awal. Jumlah bunga dan pokok pinjaman yang dibayarkan tiap bulan dalam komposisi yang hampir seimbang. Hal ini akan menyebabkan pokok pinjaman berkurang lebih banyak jika dibandingkan dengan KPR konvensional. Jika pada periode pembiayaan dilakukan pelunasan, akan menguntungkan debitor karena jumlah yang harus dilunasi otomatis lebih kecil dibandingkan KPR konvensional. Hal demikian merupakan salah satu keuntungan pelunasan dipercepat pada KPR Syariah.

Angsuran ekstra

Lain halnya dengan pelunasan dipercepat, untuk angsuran ekstra hanya bisa diterapkan dalam KPR konvensional. Angsuran ekstra adalah angsuran yang dibayarkan sebanyak satu kali dalam setahun yang besarnya melebihi angsuran bulanan, biasanya 5 kali lebih besar dari jumlah angsuran yang dibayar tiap bulan. Keuntungan dari angsuran ekstra adalah seluruh pembayaran yang dilakukan akan mengurangi pokok pinjaman, tanpa ada yang digunakan untuk membayar bunga pinjaman. Hal ini akan membuat pokok pinjaman yang dijadikan dasar dalam penghitungan bunga yang akan dibayar pada periode berikutnya semakin kecil, sehingga jumlah bunga pada periode tersebut juga akan semakin sedikit dan menyebabkan jumlah angsuran bulanan juga akan semakin kecil. Jika angsuran ekstra dilakukan setiap tahun, maka selain jumlah angsuran pada periode berikutnya semakin kecil juga akan membuat pelunasan KPR lebih cepat dari periode seharusnya.
Untuk dapat melakukan angsuran ekstra, debitor perlu menyisihkan penghasilan secara rutin setiap bulan hingga terpenuhi jumlah minimal angsuran yang dapat dibayarkan, biasanya 5 kali dari jumlah angsuran bulanan, namun kebijakan ini dapat berbeda beda untuk setiap bank. Dengan asumsi jumlah angsuran bulanan yang harus dibayarkan rata rata Rp 3 Juta, maka jumlah angsuran ekstra minimal yang dapat dibayarkan adalah Rp 15 Juta. Untuk dapat menyediakan uang sejumlah itu, nasabah perlu menyisihkan rata rata Rp 1,25 Juta per bulan di luar jumlah angsuran yang dibayarkan tiap bulan. Sehingga, penghasilan debitor pada tahun tersebut akan terpotong sebesar Rp 4,25 Juta. Hal ini akan terasa berat, namun pada tahun selanjutnya jumlah angsuran akan berkurang seiring dengan semakin berkurangnya jumlah pokok pinjaman.

Jika dilihat secara seksama, pada umumnya pembayaran dengan menggunakan angsuran ekstra merupakan pembayaran yang paling menguntungkan dibandingkan pelunasan dipercepat ataupun yang lainnya. Hal ini dapat dilihat pada total pembayaran setelah periode terkahir pinjaman. Jumlah bunga dan pokok pinjaman pada akhir periode terlihat lebih kecil dibandingkan dengan skema pembayaran lainnya.



(Dilarang menjiplak tanpa ijin dari propertiland consulting)