Rumah Subsidi Belum Dihuni Selama 5 Tahun, Lalu Mau Dijual, Apa Konsekuensinya ?




Sesuai dengan peruntukannya, pembiayaan perumahan dengan skema FLPP dikhususkan untuk masyarakat berpenghasilan rendah yang belum mempunyai tempat tingaal. Untuk itu, rumah yang dibiayai dengan FLPP memang ditujukan untuk tempat tinggal dan bukan untuk sarana investasi. Program sejuta rumah yang dicanangkan pemerintah bertujuan untuk menciptakan kesejahteraan masyarakat di bidang pemenuhan kebutuhan pokok perumahan yang layak huni. Masyarakat dengan penghasilan menengah ke atas tidak diperbolehkan mengambil program FLPP tersebut. Bank pelaksana sebagai pihak yang paling bertanggung jawab untuk menyeleksi permohonan pembiayaan KPRS harus benar-benar dapat memastikan bahwa pemohon yang disetujui merupakan orang yang sesuai dengan kriteria yang tepat untuk menerima pembiayaan FLPP. Jika terjadi ketidakbenaran adat pemohon yang berakibat salah sasaran dalam penyaluran program FLPP, bank pelaksana harus bertanggung jawab kepada PPP. Sebagai bank pelaksana dalam penyediaan fasilitas KPRS, ia akan dilakukan audit oleh lembaga pemeriksa internal Kemen-PUPR ataupun pemeriksa eksternal secara berkala.

Rumah sejahtera tapak/tanah yang diperoleh dengan fasilitas KPRS harus ditempati oleh pemiliknya. Jika ditemukan bahwa pemilik tidak menempati rumah miliknya selama 1 tahun berturut-turut, maka pemerintah melalui PPP akan menghentikan fasilitas KPRS dan pemilik wajib mengembalikan kemudahan bantuan pembiayaan yang diperolehnya. Untuk itu perlu dipastikan di awal jika seseorang ingin membeli rumah dengan fasilitas KPRS, apakah nantinya akan dgunakan sebagai tempat tinggal tetap atau hanya sebagai sarana investasi. Jika pembelian rumah dengan fasilitas KPRS hanya digunakan sebagai sarana investasi, sepertinya hal ini kurang cocok. Mengingat harga jual rumah yang dibiayai dari KPRS telah ditetapkan oleh pemerintah dan tidak bisa mengikuti mekanisme harga pasar. Selain itu, proses pengalihan hak, baik dengan cara penjualan maupun pewarisan harus mengikuti mekanisme yang ditetapkan pemerintah dengan prosedur yang cukup rumit.

Pengalihan kepemilikan rumah yang dibiayai dari fasilitas KPRS hanya dapat dilakukan dalam kondisi sebagai berikut:
Pewarisan

  1. Telah dihuni minimal selama 5 tahun untuk rumah tapak dan minimal 20 tahun untuk rumah susun
  2. Pindah tempat tinggal akibat peningkatan penghasilan (dilakukan dengan surat keterangan dari pihak yang berwenang di lingkungan rumah tersebut bahwa yang bersangkutan telah atau akan mempunyai rumah di lokasi yang lain)
  3. Disita oleh bank pemberi fasilitas KPRS karena terjadi kredit macet


Jika rumah yang yang diperoleh dengan fasilitas KPRS tidak ditempati selama 1 tahun berturut turut, maka pemilik memiliki kewajiban:

  1. Melunasi KPRS sampai periode pembiayaan
  2. Mengembalikan bantuan pembiayaan yang diterima, yaitu selisih antara pembiayaan KPR bunga pasar dengan KPRS, yang dihitung sejak KPRS dicairkan sampai dengan penghentian KPRS
  3. Melunasi seluruh PPN terutang


Sesuai ketentuan tersebut di atas, pengalihan kepemilikan rumah yang dibiayai dari KPRS harus memenuhi 4 persyaratan di atas. Jika 4 kondisi di atas tidak ada yang terpenuhi satu pun, maka pemilik wajib mengembalikan fasilitas pembiayaan yang telah diterimanya kepada pemerintah.


Contoh kasus:


Pak Joko membeli Rumah seharga Rp. 95.000.000,00. Pak Joko telah membayar uang muka sebesar Rp. 10.000.000,00 dan menggunakan fasilitas KPR Sejahtera sebesar Rp 85.000.000,00. Akad kredit dilakukan pada tanggal 1 April 2014. Jangka waktu KPR 20 tahun. Tingkat suku bunga 7,25%. Pada tanggal 16 Desember 2017, Pak Joko menjual Rumah Sejahtera Tapak kepada Pak Eko tanpa sepengetahuan Bank Pelaksana. Praktek penjualan rumah tersebut baru diketahui pada tanggal 25 Maret 2018 berdasarkan hasil pemeriksaan/audit yang dilakukan oleh Kementerian Perumahan Rakyat atau Bank. Terhadap kasus tersebut maka fasilitas KPR Sejahtera kepada Pak Joko dihentikan oleh Bank Pelaksana pada tanggal 31 Maret 2018. Sesuai dengan Pasal 11 Peraturan Menteri ini, Pak Joko telah melakukan pelanggaran, sehingga wajib mengembalikan kemudahan atau bantuan pembiayaan perumahan yang telah diterimanya, dengan perhitungan sebagai berikut:

Asumsi:
Suku bunga pasar = Suku bunga porsi dana Bank Pelaksana yang digunakan dalam perhitungan penetapan bunga KPR Sejahtera pada saat akad kredit KPR Sejahtera = 16,44%
Perhitungan bunga anuitas.

Kemudahan atau bantuan pembiayaan perumahan yang harus dikembalikan = jumlah bunga yang dihitung berdasarkan suku bunga pasar dikurangi jumlah bunga yang dihitung berdasarkan suku bunga KPR Sejahtera sejak dicairkan sampai dengan penghentian fasilitas KPR Sejahtera.

Perhitungan dana yang harus dikembalikan berdasarkan jadwal pembayaran angsuran KPR dapat dilihat pada tabel berikut:



















Berdasarkan tabel di atas, maka kemudahan atau bantuan pembiayaan perumahan yang harus dikembalikan Pak Joko kepada Kementerian Perumahan Rakyat sejak akad kredit KPR Sejahtera sampai fasilitas KPR Sejahtera dihentikan adalah sebesar Rp.29.551.640,00.

Disamping itu, Pak Joko harus menanggung konsekuensi:

  1. Pengalihan kepemilikan rumah dari Pak Joko kepada Pak Eko dapat dimintakan pembatalan kepada pengadilan.
  2. Rumah diambil alih oleh pemerintah dan kepada Pak Joko diberikan penggantian paling banyak sebesar harga awal perolehan rumah, yaitu maksimal Rp. 95.000.000,00.
  3. Melunasi sisa pokok KPR pada tahun ke-4 sesuai perhitungan Bank Pelaksana sebesar Rp. 71.538.233,00
  4. Pembayaran pajak pertambahan nilai (PPN) terutang sesuai dengan peraturan perundang-undangan sebesar 10% atau Rp 9.500.000,00.
  5. Besarnya dana yang dapat diterima Pak Joko paling banyak = Rp. 95.000.000 – Rp. 29.551.640 – Rp. 71.538.233 – Rp. 9.500.000 = Rp. (15.589.873,00)


Kesimpulan:
Dalam kasus ini, maka Pak Joko mengalami kerugian sebesar Rp.15.589.873,00 diluar biaya lainnya yang berlaku di Bank Pelaksana dan rumah diambil alih oleh pemerintah.

Berdasarkan contoh di atas, jelas bahwa pelanggaran terhadap ketentuan dalam pembiayaan perumahan dengan KPRS sangat merugikan pemiliknya. Kendati demikian, akibat kurang nya informasi, banyak masyarakat menganggap pembelian rumah subsidi dengan fasilitas KPRS merupakan sarana investasi yang baik. Anggapan ini jelas salah mengingat pembiayaan KPRS diperuntukan bagi masyarakat yang benar-baner ingin mepergunakan tempat tersebut sebagai hunian.

Dari contoh kasus di atas, dalam waktu 4 tahun, kerugian yang dialami adalah sekitar Rp.15 Juta, belum ditambah biaya biaya lain yang dibebankan oleh bank. Padahal mestinya, jika tujuan kita membeli rumah untuk sarana investasi, sebaiknya mencari rumah yang non subsidi, dimana bunga yang berlaku jika dibeli secara kredit adalah bunga pasar, sehingga tidak terikat dengan peraturan yang menjadi landasan pembiayaan dengan skema KPRS. Dengan demikian, jika dibandingkan dengan kasus di atas, jika dibiayai dengan fasilitas non subsidi/bunga pasar, maka dalam waktu 4 tahun jika rumah tersebut berencana akan dijual, sudah pasti terdapat kenaikan harga yang cukup signifikan, mengingat tidak ada batasan harga jual maksimal jika pembiayaan dengan KPR bunga pasar. Hal ini berbeda dengan pengalihan rumah subsidi meskpin sudah ditempati dalam waktu lebih dari 5 tahun, mengingat harga jual maksimal telah ditetapkan oleh peraturan.





(Dilarang menjiplak tanpa ijin dari penulis propertiland consulting)

Propertiland Consulting