Propertiland Consulting

Pilihan Jenis Suku Bunga KPR



Setiap bank umumnya mempunyai kebijakan masing masing dalam menyalurkan kreditnya, termasuk dalam pembiayaan KPR. Konsumen sebagai calon debitor perlu menganalisis dengan baik saat akan mengajukan permohonan pembiayaan melalui KPR, apakah akan memilih bank yang menawarkan promo bunga ringan di tahun pertama, bank yang persyaratan pengajuan KPR nya mudah, atau bank yang memberikan kepastian angsuran bulanan dalam jumlah yang tetap. Hal tersebut disesuaikan dengan kebutuhan konsumen, apakah nantinya ke depan sisa pinjaman KPR akan dilunasi sebelum waktunya ataukah akan dilunasi sampai dengan tenor kredit selesai, mengingat hal tersebut akan mempengaruhi bank mana yang akan dipilih. Jika penghasilan bulanan relatif konstan namun dalam jumlah yang pas pasan disarankan untuk memilih bank yang memberikan KPR syariah, dengan pertimbangan keamanan finansial. Jika penghasilan cukup besar namun tidak tetap, dapat dipilih bank dengan bunga konvensional mengikuti bunga pasar, sehingga jika suatu saat ada sisa uang lebih pada akhir tahun, dapat digunakan untuk melakukan angsuran ekstra. Dengan angsruan ekstra tersebut pinjaman yang berkurang adalah pinjaman pokoknya tanpa ada yang digunakan untuk pembayaran bunga, sehingga jumlah angsuran dan bunga yang dibayarkan untuk periode berikutnya akan semakin kecil dengan semakin kecilnya pokok pinjaman.

Secara umum, bunga yang harus dibayar oleh debitor melalui pembiayaan KPR dapat berupa bunga tetap, bunga konvensional dan marjin, dalam hal pembiayaan melalui KPR bank Syariah. Bunga tetap menggunakan asumsi tingkat suku bunga yang besarnya sama setiap tahun, misalnya dari tahun penyaluran kredit sampai dengan lunasnya kredit menggunakan tingkat bunga 13%. Sedangkan bunga tidak tetap atau bunga konvensional dihitung berdasarkan suku bunga pasar yang munggunakan BI rate sebagai acuan. Sementara itu, KPR bank syariah lebih menekankan pada margin keuntungan yang diinginkan oleh kreditor.

Bunga tetap/flat
Perhitungan bunga tetap biasanya jarang dipakai dalam pembiayaan KPR, kecuali dalam KPR syariah, dan itupun tidak menggunakan istilah bunga namun lebih kepada bagi hasil/margin sesuai perjanjian. Suku bunga flat adalah perhitungan bunga yang paling mudah. Jumlah angsuran tiap bulan, bunga dan cicilan pokok besarnya selalu sama. Plafon kredit dan besarnya bunga akan dihitung secara proposional sesuai dengan jangka waktu KPR yang diinginkan. Bunga yang dibayarkan dihitung dari persentase tingkat suku bunga KPR dikalikan dengan pokok pinjaman di awal. Sehingga, jumlah pembayaran pokok ditambah bunga besarnya akan selalu sama hingga lunas.

Sebagai contoh, jika pembelian rumah sebesar Rp 1,2 Miliar dan tersedia uang tunai sebagai uang muka sebesar Rp 200 Juta dengan pembiayaan KPR Rp 1 Miliar, dan bunga flat 10% per tahun, maka perhitungan anguran bulanan sampai lunas jika menggunakan tenor 15 tahun adalah sebagai berikut:

Jumlah bunga per bulan = Rp 1 Miliar x {(10/100) : 12 bulan}
Cicilan pokok yang harus dibayar tiap bulan = Rp 1 Miliar / 180 bulan = Rp 5,56 Juta
Jumlah bunga yang harus dibayarkan per bulan = Rp 1 Miliar x (10% : 12) = Rp 8,33 Juta
Maka jumlah angsuran bulanan yang harus dibayar adalah Rp 5,56 Juta + Rp 8,33 Juta
= Rp 13,89 Juta.

Bunga konvensional
Pembiayaan KPR bunga konvensional merupakan tipe yang paling banyak dijumpai khususnya untuk bank konvensional. Besarnya bunga yang harus dibayar setiap bulan berubah ubah sesuai tingkat bunga yang berlaku di pasar. Penghitungan angsuran KPR secara konvensional dapat dilakukan dengan sistem anuitas dan efektif.

Sistem efektif
Bunga efektif adalah perhitungan bunga yang dilakukan pada setiap akhir periode angsuran dimana bunga pinjmaan dihitung dari saldo akhir setiap bulannya. Berbeda dengan perhitungan bunga pada sistem flat yang mengalikan tingkat bunga dengan jumlah pinjaman awal, sehingga bunga yang dibayarkan akan selalu tetap. Pada bunga efektif, penghitungan bunga dilakukan dengan mengalikan tingkat bunga dan saldo pinjaman yang belum dibayar, sehingga besarnya bunga per bulan akan berubah-ubah berdasar nilai pokok yang masih terhutang. Untuk pembiayaan KPR karena pembayaran dilakukan nasabah tiap bulan, maka saldo pinjaman akan semakin kecil sehingga besarnya bunga yang dibayarkan akan semakin kecil. Jika dijumlahkan secara keseluruhan selama periode pembiayaan, sistem pembayaran efektif akan menghasilkan jumlah yang paling kecil diantara sistem pembayaran lainnya. Kondisi demikian akan merugikan pihak bank sebagai penyalur kredit, sehingga pada umumnya hanya sedikit bank yang dapat menggunkaan sistem pembayaran ini. Perhitungan bunga efektif per bulan dapat dilakukan dengan rumusan:
    
Bunga per bulan = Saldo pinjaman akhir periode x suku bunga pertahun/12
 
Pada prinsipnya perhitungan bunga efektif adalah cicilan pokok per bulannya tetap sedangkan bunga per bulan dihitung dari sisa cicilan yang belum dibayar. Mengingat jumlah bunga yang dibayarkan tiap bulan makin kecil, sehingga angsuran bulanan yang harus dibayar juga akan semakin kecil. Cicilan pokok yang harus dibayarkan per bulan adalah jumlah pinjaman diluar bunga dibagi periode pinjaman dalam bulan.

 Bunga bulan ke X = (jumlah pinjaman -- ((X - 1) x Cicilan pokok )) x tingkat bunga / 12

Sebagai contoh misalnya pada kasus pembelian rumah Pak Eko sebesar Rp 1,2 Miliar dengan uang muka Rp 200 Juta, maka jumlah pembiayaan di bank adalah Rp 1 Miliar. Suku bunga yang dikenakan atas pinjaman tersebut adalah 10% efektif selama 15 tahun. Perhitungan angsuran yang harus dibayarkan tiap bulan adalah sebagai berikut:
Tingkat bunga per bulan = 10%/12 = 0,83%

Jumlah pembayaran pokok pinjaman per bulan = Rp 1 Miliar/180 bulan = Rp 5,56 Juta


Sistem anuitas

KPR dengan bunga anuitas adalah pembayaran bunga secara periodik dimana jumlah bunga yang dibayarkan setiap periode tersebut selalu menurun, sementara jumlah angsuran pokok yang dibayarkan selalu naik, sehingga akan didapatkan jumlah angsuran total setiap periode yang besarnya sama. Pembayaran dengan sistem anuitas merupakan perkembangan dari sistem efektif, dimana jumlah angsuran yang dibayarkan besarnya selalu tetap. Lain halnya dengan sistem anuitas dimana jumlah angsuran yang dibayar tiap bulan besarnya selalu tetap, sehingga akan memudahkan debitor dalam membayar angsurannya. hal ini berbeda dengan sistem efektif dimana komposisi bunga yang dibayarkan setiap bulan selalu berkurang sedangkan angsuran pokok selalu tetap, sehingga jumlah angsuran bulanan akan semakin kecil. Rumus untuk mencari angsuran yang dibayarkan pada sistem anuitas agak rumit, sehingga biasanya diperlukan aplikasi khusus agar didapatkan nilai angsuran bulanannya




Dilarang menjiplak tanpa izin dari propertiland consulting