Propertiland Consulting

Menghitung Nilai Investasi Properti​



Dalam beberapa hal, pembelian properti baik berupa rumah, kios, ruko, apartemen maupun yang lainnya, tidak hanya ditujukan untuk sarana tempat tinggal. Terbatasnya tanah sebagai tempat tinggal, terutama di kota kota sebagai pusat kegiatan eknonomi, membuat tidak sedikit jumlah orang yang membeli property untuk sarana investasi. Investasi yang direncanakan dapat berupa hold and see (menunggu harga naik, kemudian dijual), ataupun mengandalkan cash inflow dengan cara disewakan. Dengan semakin banyaknya aksi masyarakat yang melakukan hal ini, khususnya masyarakat golongan menengah ke atas yang memiliki property lebih dari satu, terkadang membuat harga property semakin booming pada waktu tertentu, sehingga masyarakat golongan bawah semakin sulit mendapatkan hunian yang layak dengan harga terjangkau.

Seseorang yang mempunyai properti lebih dari satu bisa diindikasikan memiliki tujuan untuk spekulasi. Umumya, mereka membeli di saat masih inden dengan harga yang rendah kemudian menunggu sampai harga naik dengan tajam, barulah dilakukan penjualan. Beberapa orang lebih suka membeli properti second yang sudah jadi dengan harga rendah, kemudian dilakukan renovasi agar terlihat lebih bagus dan dapat dikapitalisasi, setelah dipastikan memeiliki nilai jual yang bagus, barulah dijual dengan harga baru. Aksi spekulan properti semacam ini jelas akan sangat merugikan masyarakat kalangan bawah. Untuk itu, pemerintah beberapa telah melakukan kebijakan dengan antara lain dengan menerapkan pajak progresif yang lebih mahal untuk rumah kedua dan seterusnya. Selain itu, Bank Indonesia beberapa waktu lalu juga menerbitkan Peraturan Bank Indonesia Nomor 17/10/PBI/2015 tentang Rasio Loan to Value atau Rasio Financing to Value Untuk Kredit atau Pembiayaan Properti dan Uang Muka Untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor.

Pada peraturan yang dikeluarkan bulan September 2015 yang lalu tersebut, diatur mengenai pembiayaan maksimal untuk kepemilikan rumah kedua sebesar 60% dan rumah ketiga maksimal 50%. Peraturan tersebut hanya berlaku untuk luas bangunan di atas 70 meter persegi. Dengan demikian akan semakin sedikit orang yang membeli rumah kedua melalui pembiayaan dengan tujuan untuk investasi. Pembelian rumah oleh masyarakat cenderung untuk kepemilikan rumah pertama yang tujuan penggunaannya untuk hunian. Meskipun demikian, investor properti masih dapat mengambil celah dengan membeli rumah dengan luas bangunan kurang dari 70  meter persegi dan luas tanah diu atas 100 meter persegi guna menangkal uran tersebut. Selanjutnya, mereka akan melakukan renovasi dengan penambahan luas bangunan ataupun menambah jumlah lantai sehingga nilai yang dapat dikapitalisasi naik dan harga jual meningkat.

Selain di sisi bangunan, pemerintah juga perlu menyusun rangkaian kebijakan untuk menekan laju perkembangan harga tanah. Sebab, kenaikan harga tanah sudah semakin menghawatirkan, terutama di kota besar sebagai pusat bisnis.Dari sisi pengembang, tidak selalu membangun hunian kalangan atas, namun akan lebih disesuaikan kebutuhan berdasarkan analisis permintaan konsumen. Adakalanya konsumen properti kalangan atas mulai dilanda kejenuhan, akibat kenaikan harga yang kurang rasional. Di saat ini terjadi, pengembang akan mulai membangun properti untuk konsumen kalangan menengah ke bawah, untuk menjaga kestabilan harga dan mengurangi risiko kerugian akibat tidak terbelinya properti yang ditawarkan. Hal ini juga pernah terjadi pada awal tahun 2014 yang lalu, dimana banyak pengembang di beberapa kota di Indonesia yang membangun properti komersial baik berupa rumah tapak maupun apartemen untuk kalangan menengah ke bawah. Apalagi dengan program rumah bersubsidi, makin banyak pengembang yang mulai bekerjasama dengan bank pelaksana sebagai eksekutor pembiayaan rumah subsidi.