Propertiland Consulting

Mengapa Kenaikan Harga Rumah Subsidi Selalu Rp 7.500.000 per tahun ?



Guna membantu masyarakat berpenghasilan rendah untuk mendapatkan tempat tinggal yang layak, pemerintah memiliki program sejuta rumah yang sudah dicanangkan beberapa waktu lalu. Sebagai tindak lanjut program tersebut, kepada masyarakat dengan penghasilan di bawah Rp 4 juta per bulan yang belum memiliki tempat tinggal bisa mendapatkan subsidi guna mendapatkan rumah yang layak huni. Subsidi yang diberikan pemerintah ini dikenal dengan nama Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP). FLPP merupakan bantuan fasilitas pembiayaan yang diberikan pemerintah kepada masyarakat berpenghasilan rendah yang belum mempunyai tempat tinggal untuk mendapatkan tempat tinggal dengan biaya yang relatif terjangkau. Dana untuk membiayai FLPP ini berasal dari APBN dan sumber pembiayaan lainnya yang sah. Pembiayaan dengan skema FLPP dapat membantu masyarakat untuk mendapatkan rumah secara kredit dengan bunga angsuran jauh di bawah bunga KPR pada umumnya. Selain itu, tingkat bunga yang tetap selama jangka waktu pembiayaan meruapakn suatu keuntungan tersendiri bagi konsumen. Pihak bank sebagai penyalur kredit tentu tidak akan rugi karena telah mendapatkan subsidi dari pemerintah dengan mekanisme pengajuan sebagai bank penyalur FLPP kepada Kemen-PUPR dengan perjanjian kerjasama operasional.

Dalam operasional pelaksanaannya, pembiayaan perumahan ini dilaksanakan oleh Pusat Pembiayaan Perumahan (PPP) yang merupakan unit organisasi di bawah Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat yang menerapkan pola pengelolaan keuangan Badan Layanan Umum (BLU). Sebagai sebuah unit yang menangani pembiayaan perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah, PPP hanya melaksanakan operasional di lapangan atas kebijakan yang ditetapkan oleh Kementerian PUPR. Dalam implementasinya, PPP bekerjasama dengan bank pelaksana untuk menyediakan fasilitas pembiayaan kepada masyarakat berpenghasilan rendah yang mengajukan pembiayaan penyediaan rumah melalui mekanisme FLPP.Jenis kredit yang diberikan dengan skema FLPP ini dinamakan kredit pemilikan rumah sejahtera (KPRS). KPRS dapat digunakan untuk pembelian rumah tapak/tanah dan rumah susun/apartemen dengan pembiayaan dari bank pelaksana, baik secar syariah maupun konvensional. Dalam operasionalisasinya, risiko kredit macet atas pembiayaan dengan mekanisme FLPP ditanggung oleh bank pelaksana, bukan merupakan bagian dari tanggung jawab PPP. Oleh karena itu, dalam pengajuan pembiayaan kredit, bank pelaksana perlu menganalisa kelayakan konsumen seperti layaknya pengajuan kredit non FLPP.


Tabel 
Harga Jual Rumah subsidi tahun 2015 sampai dengan 2018















Jika kita perhatikan tabel harga rumah di atas, misalkan kita ambil sampel untuk wilayah Jabodetabek, kenaikan harga dari tahun ke tahun selalu Rp 7.500.000. Harga jual rumah subsidi memang tidak bisa mengikuti harga pasar meskipun di wilayah yang sama dengan rumah tipe komersial. Hal ini jelas ditegaskan dalam Peraturan Menteri PUPERA Nomor 21 Tahun 2014. Tujuan pengaturan tersebut adalah untuk mengindari spekulasi. Dengan menetapkan harga jual maksimum, diharapkan dapat mengendalikan harga jual rumah komersial.


Fasilitas FLPP yang diberikan pemerintah kepada konsumen berupa bunga 5% fix selama masa angsuran sampai lunas. Sebagai contoh untuk harga rumah tahun 2017, yaitu Rp 141.000.000. Besarnya beban bunga yang harus dibayarkan selama 15 tahun adalah Rp 5% X 141.000.000 X 15 = 105.750.000. Dalam jual beli properti biasanya terdapat biaya biaya yang harus dibayarkan selain harga jual, misalnya biaya peningkatan mutu, biaya balik nama, pengurusan sertifikat, dll yang besarnya tidak boleh lebih dari Rp 6.750.000. Jika digabungkan dengan beban bunga yang harus dibayar sampai dengan angsuran lunas, maka besarnya pengeluaran yang dilakukan adalah Rp 105.750.000 ditambah dengan Rp 6.750.000 = Rp 112.500.000

Jika kita ingin mendapatkan berapa besarnya beban bunga yang harus dibayar tiap tahun maka diperoleh angka 112.500.000 : 15 = Rp 7. 500.000

Angka tersebut merupakan angka yang harus dibayarkan oleh konsumen tipa tahun di luar angsuran pokok. Oleh karena itu jika ditambahkan dengan angsuran pokok maka harga rumah setiap tahun akan naik sebesar Rp 7.500.000