Membandingkan Nilai Investasi Properti



Untuk mengetahui tingkat keuntungan/kerugian atas nilai investasi properti, dilakukan dengan membandingkan nilai properti dari tahun pertama dengan tahun selanjutnya. Selisih nilai tersebut dibandingkan dengan biaya yang dikeluarkan selama tahun yang bersangkutan dan biaya-biaya lainnya yang dikeluarkan terkait properti tersebut, misalnya biaya reovasi, biaya peningkatan mutu menjadi Hak Milik, biaya pajak bumi dan bangunan, biaya pemeliharaan lingkungan, dll.

 

Contoh kasus:

Pak Eko membeli rumah di Kota Bogor dengan harga Rp 350 Juta secara inden dengan uang muka sebesar Rp 30 Juta dan sisanya dibiayai dengan pinjaman bank selama 15 tahun dengan bunga 14% anuitas. Biaya booking fee Rp 1 Juta dan  tidak termasuk ke dalam harga rumah. Total biaya yang dibayarkan terkait pengajuan kredit adalah Rp 14 Juta (belum termasuk biaya untuk angsuran bulan pertama). Pada saat proses pembangunan, Pak Eko ingin agar septik tank diperdalam, lampu atap sesuai desain yang Ia tentukan, dan beberapa request lainnya dengan total biaya yang dikeluarkan sebanyak Rp 5 Juta. Setelah proses derah terima kunci, Pak Eko membangun pagar rumah dan kanopi dengan menghabiskan biaya total Rp 20 Juta. Selain itu, bagian belakang rumah juga ditambahkan bangunan teras belakang dengan menghabiskan biaya Rp 20 Juta. Terhitung satu tahun setelah pembangunan rumah, berdasarkan hasil penilaian pasar diketahui bahwa harga pasar rumah tersebut sudah mencapai Rp 440 Juta.

Apakah di tahun pertama investasi rumah pak Eko tersebut Ia untung ?


Jumlah biaya yang dikeluarkan untuk perolehan rumah = 350 + 1 + 14 + 5 + 20 + 20 = 410 Juta
Jumlah pinjaman bank = 320 juta selama 15 tahun

Bunga yang harus dibayar selama tahun pertama dapat diketahui dengan menghitung jumlah angsuran bulanan selama satu tahun pertama sebagaimana tabel berikut:

Berdasarkan tabel di atas, diketahui bahwa jumlah bunga yang dibayarkan selama 1 tahun adalah Rp 44.381.000
Dengan demikian total biaya investasi rumah Pak Eko yang bisa dikapitalisasi adalah

410.000.000 + 44.381.000 = Rp 454.381.000
Harga pasar rumah sejenis = Rp 440.000.000

Kerugian investasi di tahun pertama = 454.381.000 - 440.000.000 = 14.381.000Persentase kerugian di tahun pertama  = (14.381.000 : 410.000.000) x 100% = 3,5%


Mari kita bandingkan dengan besarnya keuntungan atau kerugian di tahun kedua.

Jika diasumsikan kenaikan harga rumah pak Eko pada tahun kedua adalah sebesar 30 juta dari tahun sebelumnya, yaitu menjadi Rp 470 Juta dengan biaya renovasi yang dikeluarkan selama tahun tersebut adalah Rp 10 Juta, maka analisis keuntungan/kerugiannya sebagai berikut:

Harga rumah awal tahun kedua = Rp 440 Juta
Harga rumah akhir tahun kedua = Rp 470 Juta
Biaya bunga yang dibayarkan pada tahun kedua = Rp 43.361.000
Biaya renovasi yang dikeluarkan = Rp 10 Juta

Maka besarnya keuntungan pada tahun kedua adalah = (470 Juta – 440 Juta) –(43.361.000 + 10 Juta) = 30 Juta – 53.361.000 = - Rp 23.361.000 (rugi)


Analisis kerugian/keuntungan pada tahun ke 3
Dengan asumsi pada tahun ke 3 rumah Pak Eko memiliki harga pasar sebesar Rp 530 Juta dan biaya yang dikeluarkan selama tahun ketiga meliputi sbb:
Biaya pemasangan dak bagian atas Rp 15 Juta
Biaya pengecatan ulang Rp 1 Juta
Biaya penambahan furniture Rp 20 Juta
Biaya untuk memperindah taman Rp 1 juta
Biaya Pajak Bumi dan Bangunan Rp 2 Juta
Biaya pemeliharaan lingkungan cluster Rp 3 Juta


Harga jual rumah = Rp 530 Juta

Total biaya yang dikeluarkan selama tahun ke tiga = (42 Juta – 20 juta) + 42,2 Juta = Rp 64,2 Juta ------ biaya untuk penambahan furniture tidak dianggap sebagai biaya yang mengurangi keuntungan, karena penjualan rumah tidak termasuk furniture yang ada di dalamnya.
Selisih keuntungan/kerugian = (530 Juta – 470 Juta) – 64,2 Juta =  - Rp 4,2 Juta.

Jadi kerugian yang diderita pada tahun ke tiga adalah Rp 4,2 Juta.
 

Berdasarkan analisis atas kasus sederhana di atas, dapat diperoleh kesimpulan sebagai berikut:

Nilai investasi dari tahun ke tahun atas pembelian properti yang dibiayai dengan cara kredit dapat berubah-ubah, kdang mendapatkan keuntungan, kadang menderita kerugian.
Besarnya keuntungan/kerugian nilai investasi tidak tetap, yang dipengaruhi oleh beberapa faktor berikut:
Tingkat suku bunga pasar, jika pembiayaan dengan cara KPR bunga konvensional
Nilai pasar wajar properti di sekelilingnya, yang ditentukan oleh lokasi, kondisi lingkungan, kondisi bangunan, dll
Besarnya biaya yang dikeluarkan untuk peningkatan nilai bangunan (renovasi, pemeliharaan, peningkatan kualitas, dll)

Besarnya biaya bunga angsuran yang dikeluarkan tiap tahun semakin kecil jika mengambil KPR bunga anuitas. Hal ini akan membuat nilai keuntungan atas investasi makin lama makin besar, dengan asumsi faktor lainnya tetap.

Jika terjadi kerugian investasi selama kurun waktu lebih dari dua tahun berturut-turut, maka perlu dilakukan evaluasi atas property yang dimiliki, apakah karena lokasi, keadaan bangunan, lingkungan sosial yang kurang bagus, atau karena faktor lainnya yang dapat menghambat laju pertumbuhan properti. Hal ini dapat dipahami mengingat kenaikan harga properti standar untuk daerah yang bagus adalah di atas bunga pasar. Jika selama kurun waktu beberapa tahun pertumbuhannya masih di bawah bunga pasar maka kita dapat mempertimbangkan beberapa langkah berikut guna meminimalisasi kerugian nilai investasi di bidang properti.

Melakukan perbaikan sesegera mungkin jika terjadi kerusakan atau dipandang kurang indah pada setiap sudut rumah, seperti kualitas bangunan, atap, dinding, pintu, lantai, dll
Pengecekan rutin untuk memastikan tidak ada bagian dari bangunan yang kurang berfungsi dengan baik
Menambah nilai bangunan dengan memperbanyak fasilitas taman, tanaman, lampu hias di taman, cat dinding dengan kombinasi warna yang bagus agar terlihat seperti rumah baru
Bila perlu mempercantik tampilan pagar dan kanopi dengan hiasan yang dirasa bagus
Mengurus dengan segera kelengkapan sertifikat kepemilikan rumah, usahakan untuk dapat mendapatkan Sertifikat Hak Milik. Rumah yang hanya dilengkapi dengan Sertfikat Hak Guna Bangunan akan membuat nilai jualnya rendah, apalagi jika sertifikat kepemilikan hanya akta jual beli, letter C, girik, adat dan sejenisnya. Tata cara pengurusan sertifikat akan dibahas pada bahasan selanjutnya.

Pertumbuhan nilai properti setiap tahun dapat berubah-ubah sesuai kondisi ekonomi dan permintaan konsumen. Pada dasarnya permintaan terhadap properti selalu meningkat setiap tahun. Hal inilah yang membuat seakan nilai properti tidak pernah turun, seiring dengan keterbatasan lahan yang ada. Daerah-daerah yang mempunyai pusat kegiatan ekonomi yang tinggi cenderung memiliki kenaikan harga yang lebih besar mengingat permintaan trerhadap prioperti tersebut juga tinggi, sesuai hukum ekonomi.



Dilarang menjiplak tanpa persetujuan dari Propertiland consulting


Propertiland Consulting