Propertiland Consulting

KPR Syariah



Bank syariah adalah bank yang paling banyak mengeluarkan produk pembiayaan dengan margin tertentu, seperti BNI Syariah, Bank DKI Syariah, Bank Mandiri Syariah, Bank Muamalat, dll. Pada prinsipnya perbedaan dengan sistem bunga konvensional terdapat pada mekanisme penentuan pembayarannya. Pada sistem konvensional, debitor mengajukan obyek yang akan dibiayai dari KPR selanjutnya bank selaku kreditor akan menentukan nilai pembiayaan yang dapat diambil berdasarkan appraisal atau penialaian atas obyek tersebut. Setelah itu, bank akan memberikan pinjaman dalam jumlah tertentu yang wajib dibayar angsuran bulanannya oleh debitor dengan tingkat bunga pasar. Pembayaran angsuran dapat dilakukan dengan sistem anuitas maupun efketif.

Sejak terjadinya krisis ekonomi tahun 2009 lalu yang disebabkan oleh pengucuran kredit properti secara besar besaran dan pada akhirnya banyak konsumen yang tidak mampu membayar di tengah jalan, banyak negara di dunia yang mulai memperhitungkan penggunaan KPR syariah. Sistem ini dipandang lebih stabil dan mampu bertahan dalam kondisi ekonomi apapun. Selain sistem pembiayaan yang dievaluasi, dilakukan juga evaluasi atas obyek yang dibiayai tersebut. Jangan sampai properti yang dibiayai tersebut berisiko atau tidak mempunyai nilai ekonomis yang baik. Sistem KPR syariah juga mampu bertahan dalam jangka panjang dan tidak memperhitungkan aspek inflasi nilai uang, mengingat dasarnya adalah obyek, bukanlah uang. Jumlah angsuran bulanan yang harus dibayar tidak dihitung berdasarkan pokok pinjaman setelah dikurangi nilai yang telah dibayarkan, namun selalu dikenakan terhadap pokok pinjaman awal. Hal ini mengingat dalam sistem syariah tidak mengenal bunga berbunga.

Pada KPR Syariah, perhitungannya lebih mudah dilakukan, mengingat besarnya angsuran tiap bulan selalu tetap. Prinsipnya, jika seseorang mengajukan pembiayaan KPR saat membeli sebuah properti, bank penyalur kredit seolah olah membeli properti tersebut dari penjualnya. Setelah itu, bakan akan menetapkan margin yang diakui sebagai keuntungan sebagai selisih dari harga belinya. Besarnya harga beli ditambah margin keuntungan yang ditetapkan oleh bank itulah yang kemudian ditanggung oleh debitor sebagai pemohon kredit.

Pembiayan KPR secara syariah menggunakan akhad tertentu sesuai kebijakan bank penyalur kredit. Akad merupakan sebuah perjanjian yang digunakan dalam pembiayaan kredit properti secara syariah berdasarkan ketentuan Dewan Pengawas Syariah. Secara umum, terdapat dua jenis akad KPR Syariah yang umum digunakan, yakni akad Murabahah dan akad Mutanaqishah.

Akad Murabahah
Akad Murabahah dalam KPR Syariah pada prinsipnya merupakan sebuah akad jual beli. Bank Syariah yang menerima permohonan pembiayaan akan membeli terlebih dahulu membeli rumah yang diinginkan oleh nasabah dari developer/penjual, setelah itu Bank tersebut akan menjual kembali rumah itu kepada nasabah dengan harga yang telah ditambahkan keuntungan tertentu. Harga jual rumah dari pihak bank kepada pemohon KPR Syariah sudah ditentukan sejak awal, jadi nasabah tinggal mencicil rumah itu sesuai dengan jangka waktu yang sudah disepakati saat penandatanganan akad Murabahah yang ditandatangani oleh pihak bank syariah dengan pihak nasabah dengan besaran cicilan tetap. Hal ini merupakan salah satu keuntungan tersendiri bagi debitor dimana jika suatu saat terjadi krisis dan bunga pinjaman naik dengan tajam, pembiayaan dengan metode ini masih dalam posisi yang aman dan tidak mengalami kenaikan.

Sebagai contoh, Pak Eko membeli rumah dari developer di Yogyakarta dengan harga Rp 1,2 Miliar dengan pembiayaan dari KPR BNI Syariah. Uang tunai yang dimiliki Pak Eko hanya Rp 200 Juta, sisanya dibiayai dengan pinjaman KPR BNI Syariah. Biaya biaya yang timbul dalam proses KPR telah dibayarkan secara tunai. Margin yang ditetapkan oleh BNI Syariah adalah sebesar 90% (selama 15 tahun) dari nilai pembiayaan yang diberikan. Sehingga besarnya pinjaman ditambah dengan margin yang ditentukan BNI adalah Rp 1 Miliar + 900 Juta = Rp 1,9 Miliar. Dalah hal ini, BNI Syariah seolah olah membeli unit rumah dari developer seharga Rp 1 Miliar dengan menetapkan keuntungan Rp 900 Juta sehingga dijual kepada Pak Eko dengan harga Rp 1,9 Miliar.

Sebagai imbalan atas jasa bank yang telah membiayai pembelian rumah dari developer senilai Rp 1 Miliar, maka Pak Eko harus membayar kepada pihak bank sebesar Rp 1,9 Miliar.  Jika Pak Eko mengambil periode pembiayaan selama 15 tahun atau 180 bulan, maka angsuran bulanan yang harus Ia lakukan adalah Rp 1,9 Miliar/180 bulan, atau sebesar Rp 10,56 Juta per bulan secara fixed sampai tahun ke 15.

Akad Musyarakah Mutanaqishah
Akad ini dilakukan berdasarkan kerja sama bagi hasil dengan kesepakatan bersama antara debitor dan kreditor. Bank dan nasabah sama-sama membeli rumah dengan porsi tertentu. properti yang dibiayai dengan KPR syariah akad ini seolah olah masih dimiliki bersama antara pihak bank dengan nasabah selama periode tertentu sesuai perjanjian. Besarnya porsi kepemilikan dihitung berdasarkan uang muka yang dibayarkan nasabah kepada penjual dan besarnya pembiayaan yang diberikan bank selaku kreditor. Selanjutnya, nasabah wajib membayar angsuran secara bulanan sampai periode tertentu hingga porsi kepemilikan bank telah habis. Semakin mendekati akhir periode, porsi kepemilikan bank akan semakin berkurang akibat angsuran bulanan yang dibayarkan oleh nasabah, hingga pada akhir periode nasabah yang akan menjadi pemilik penuh atas properti tersebut.

Mengingat selama masa pembiayaan, properti tersebut masih dimiliki secara proporsional oleh pihak bank dan nasabah sedangkan nasabah yang menempati rumah tersebut, maka Ia wajib membayar biaya sewa. Jumlah angsuran bulanan yang dibayarkan oleh nasabah tidak hanya berupa angsuran pokok yang mengurangi harga rumah tersebut, namun juga biaya sewa tersebut. Sehingga pada kahir periode, jumlah uang yang dibayarkan oleh nasabah telah ditambahkan dengan biaya sewa yang menjadi tanggung jawabnya. Biaya sewa inilah yang membedakan akad Musyarakah Mutanaqishah dengan KPR sistem konvensional.

Besarnya uang sewa yang dibayarkan nasabah tiap bulan selalu berubah sesuai kondisi ekonomi sampai dengan akhir periode. Akad Musyarakah Mutanaqishah telah diatur dalam fatwa DSN MUI nomor 73 tahun 2008, dimana agar akad tersebut sah harus memenuhi syarat syarat sebagai berikut:

Para pihak yang terlibat harus sudah dewasa yang dapat melakukan perbuatan hukum
Pembayaran yang dilakukan oleh bank harus dilakukan secara tunai
Masing masing pihak baik nasabah maupun bank harus mencampurkan dananya dalam properti tersebut, tidak dilakukan pemisahan secara khusus
Penentuan besarnya angsuran bulanan lengkap dengan biaya sewa harus dilakukan di awal perjanjian
Tidak ada paksaan dalam melaksanakan perjanjian
Obyek nya harus jelas dan mempunyai manfaat yang baikSebagai contoh jika dalam kasus jual beli di atas Pak Eko ingin menggunakan akad Musyarakah Mutanaqishah, dengan harga rumah Rp 1,2 Miliar dan pembiayaan bank Rp 1 Miliar, maka porsi kepemilikan bank adalah sebesar 83% dan kepemilikan Pak Eko 17%. Dalam hal ini terdapat dua pemilik yang sah atas rumah tersebut yaitu bank dan Pak Eko. Kedua pemilik tersebut sepakat untuk menyewakan unit rumah yang telah dibeli kepada salah satu pemilik, yaitu Pak Eko. Atas dasar sewa menyewa itulah, Pak Eko harus membayar uang sewa sebesar porsi kepemilikan masing masing sampai dengan jangka waktu tertentu. Uang sewa yang dibayarkan setiap periode tersebut lama kelamaan akan mengurangi porsi kepemilikan bank hingga pada akhir periode, porsi kepemilikan bank nol. Pada saat porsi kepemilikan bank sudah tidak ada, barulan dinyatakan bahwa kredit dinyatakan lunas dan rumah tersebut sepenuhnya milik Pak Eko. Peralihan kepemilikan dilakukan dengan menerbitkan surat Roya dan menghapus nama bank yang tercantum dalam sertifikat yang selanjutnya dijadikan dasar bagi Pak Eko untuk melakukan balik nama