Propertiland Consulting

Komponen Biaya KPR





Dalam permohonan KPR, pemohon yang disetujui harus membayar sejumlah biaya tertentu yang dinamakan biaya proses KPR. Biaya ini terjadi akibat jasa yang diberikan bank dalam memeriksa, meneliti, melakukan pengecekan lapangan dan evaluasi sehubungan dengan permohonan kredit pembiayaan rumah seseorang. Besarnya biaya KPR tiap bank berbeda, disesuaikan dengan kebijakan masing masing, namun pada dasarnya perbedaanya tidaklah signifikan. Biaya dalam proses KPR antara lain meliputi:

Biaya Appraisal/penilaian
Biaya ini muncul akibat permohonan KPR oleh pemohon perlu dilakukan pemeriksaan lapangan atas kondisi bangunan yang akan dibiayai. Bank tidak mau mengambil risiko dengan membiayai pembelian properti yang kondisi bangunannya tidak layak, misalnya bangunan sudah terlalu tua, hanya ada di dalam gang, sangat rawan banjir, berada di bantaran kali, bertentangan dengan rencana tata ruang daerah, dsb. Selain itu, petugas bank juga akan melakukan pengukuran dan penilaian atas properti tersebut, apakah harganya wajar atau tidak. Berdasarkan penilaian ini akan diketahui berapa besarnya pembiayaan yang dapat diberikan oleh bank. Pada umumnya pembiayaan yang diberikan berada di bawah harga pasar, sehingga konsumen terlebih dulu perlu menyediakan uang muka untuk menutup kekurangannya. Besarnya biaya appraisal umumnya berkisar antara Rp 300.000 s.d. Rp 500.000.

Biaya Notaris
Biaya ini diberikan kepada notaris yang mengurus perjanjian kredit antara debitor dan kreditor. Notaris akan membuatkan Perjanjian Pengikatan Jual beli yang menandai telah disahkannya proses jual beli antara developer selaku penjual dengan konusmen. Atas dasar PPJB tersebut, notaris akan mendaftarkan jual beli yang telah terjadi ke kantor pertanahan dan akan dibuatkan Akta Jual Beli. Selain jasa dalam membuat Akta Jual Beli tersebut, dalam proses jual beli juga akan dilakukan pengecekan seluruh sertifikat oleh notaris. Atas jasa tersebut konsumen diwajibkan membayar biaya notaris yang besarnya antara Rp 200.000 s.d. Rp 400.000. Biaya notaris dapat ditawar sesuai dengan kemampuan konsumen.

Pajak Pembeli / BPHTB
Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (PBHTB) merupakan biaya yang harus dibayarkan oleh seseorang sebagai akibat dari peralihan hak atas tanah dan bangunan baik melalui jual beli, warisan maupun cara peralihan yang lainnya. BPHTB biasanya ditanggung oleh pembeli dan sudah ditambahkan pada harga properti yang dibeli. Besarnya BPHTB yang harus dibayar disesuaikan dengan NJOP di masing masing daerah. Besarnya BPHTB adalah [ (NJOP PBB Tahun Berjalan – Rp 60 Juta ) X 5 % ].

Balik Nama Sertifikat
Balik nama merupakan peralihan nama kepemilikan yang tercantum dalam sertifikat dari pemilik lama kepada pemilik baru dengan mengeluarkan sejumlah biaya tertentu. Jika pembelian rumah dilakukan pertama kali untuk rumah baru yang dikembangkan oleh developer, maka pemilik tersebut merupakan nama yang pertama kali tercantum dalam sertifikat. Balik nama penting dilakukan untuk menjamin legaslitas pemilik yang sah. Selain itu, untuk keperluan pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan, nama pemilik yang tercantum dalam sertifikat harus sama dengan orang yang melakukan pembayaran pajak tersebut.

Balik nama dapat dilakukan sendiri maupun dengan jasa notaris/PPAT. Jika dilakukan sendiri, beberapa dokumen yang diperlukan antara lain Sertifikat asli, slip pembayaran PBB 5 tahun terakhir, IMB, bukti pembayaran BPHTB, Surat Roya dari bank pemberi Hak Tanggungan jika pembelian dilakukan secara kredit dan identitas lengkap pemohon. Balik nama juga dapat dilakukan oleh notaris dengan biaya berkisar antara 1 s.d 2 Juta rupiah. Pada umumnya biaya yang dikeluarkan sehubungan dengan proses balik nama tidak termasuk dalam biaya proses KPR karena biaya ini muncul setelah periode KPR selesai yang ditandai dengan penerbitan surat roya oleh bank sebagai bentuk pengakuan bank bahwa kredit telah lunas.

Provisi Bank
Provisi sebenarnya dikeluarkan oleh bank pada saat memberikan pinjaman kepada reditor dalam bentuk pinjaman apa saja, dapat berupa KPR, kredit modal usaha, kredit pembelian kendaraan bermotor, kredit bangun rumah, dsb. Biaya ini timbul sehubungan dengan proses pengajuan kredit yang diajukan oleh pemohon, antara lain untuk mencetak dokumen aplikasi permohonan, biaya pemeriksaan berkas, biaya pengecekan latar belakang pemohon, komisi Divisi Sales dan beberapa biaya lain yang timbul sehubungan dengan permohonan kredit tersebut.

Besarnya biaya provisi ditentukan oleh bank dengan menggunakan persentase tertentu yang dihitung dari jumlah pembiayaan yang diberikan, sehingga umumnya jumlah pembiayaan makin besar, nominal biaya provisi juga akan makin besar. Pada umumnya biaya provisi yang ditanggung oleh pemohon KPR adalah sebesar 1% dari nilai pinjaman yang akan dibiayai oleh bank. Pembayarannya dapat dilakukan secara tunai maupun dipotong otomatis melalui rekening pemohon bersamaan dengan biaya biaya lain.

Pendaftaran dan Pemasangan Hak Tanggungan
Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah, baik termausuk benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu maupun tidak termasuk, untuk pelunasan utang tertentu yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. Hal ini berarti jika debitor wan prestasi atas pinjamannya, kreditor pemegang Hak Tanggungan (dalam hal ini bank penyalur KPR) berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan sesuai perjanjian awal pada waktu akad kredit di depan notaris, dengan prioritas utama dibandingkan kreditor-kreditor lain. Misalnya jika pada waktu tertentu debitur wan prestasi, maka obyek rumah yang dijaminkan kepada bank sebagai pelunasan kredit akan dijual oleh pihak bank untuk dilelang, selanjutnya uang hasil lelang digunakan untuk melunasi sisa pinjaman sampai lunas berikut biaya biaya yang harus dibayarkan. Jika masih terdapat sisa, maka barulah digunakan untuk membayar tagihan kepada pihak lain jika ada. Namun demikian, jika debitur tersebut juga mempunyai utang pada negara, misalnya tunggakan pajak yang belum dibayarkan, maka utang pajak tersebut yang harus didahulukan untuk dibayar dibandingkan kreditor manapun, termauk pemegang Hak Tanggungan.

Biaya yang harus dibayar oleh pemohon KPR sehubungan dengan pembuatan Hak Tanggungan, yang meliputi pendafataran di kantor pertanahan maupun pemasangan Hak Tanggungan pada obyek yang dibiayai dari KPR umumnya berkisar antara Rp 800.000 s.d. Rp 1 Juta. Terkait Hak Tanggungan akan kita bahasa secara lebih lengkap pada bahasan selanjutnya.

Asuransi Kebakaran
Sebagai obyek yang dibiayai dengan pinjaman dari bank, dalam rangka mengurangi risiko yang terjadi terkait obyek tersebut, bank umumnya mensyaratkan agar pemohon mengasuransikan rumah tersebut. Hal ini penting jika kelak terjadi sesuatu yang tidak diinginkan yang menimpa rumah tersebut sebelum lunas masa angsuran KPR nya, bank mempunyai sarana proteksi. Jika kelak terjadi bencana atas rumah tersebut, misalnya kebakaran, maka bank mempunyai sarana untuk mengajukan klaim kepada perusahaan asuransi untuk melakukan pelunasan atas rumah tersebut. Umumnya, pengajuan klain ini harus dibuktikan dengan beberapa dokumen yang menunjukan bahwa peristiwa tersebut tidak dilakukan dengan sengaja. Besarnya biaya asuransi kebakaran yang harus ditanggung oleh pemohon tergantung luas tanah dan bangunan, NJOP serta periode KPR. Sebagai contoh untuk luas bangunan 48 m2 dan luas tanah 72 m2 dengan NJOP total Rp 250 Juta, besarnya asuransi kebakaran yang harus dibayarkan sekitar Rp 2 Juta.

Asuransi JiwaSama halnya dengan asuransi kebakaran, asuransi jiwa dimaksudkan untuk memberikan proteksi kepada bank jika kelak terjadi hal yang tidak diinginkan pada debitor. Jika asuransi kebkaran dikenakan kepada obyek pembiayaan, asuransi jiwa dikenakan kepada debitor. Bank akan mengajukan klaim kepada perusahaan asuransi jika terjadi sesuatu yang tidak diinginkan kepada debitor sebelum angsuran lunas. Untuk itu, besarnya biaya asuransi yang yang harus ditanggung dipengaruhi oleh usia debitor pada saat mengajukan permohonan KPR dan periode KPR yang diinginkan. Makin lama periode KPR dan makin tua usia seseorang, biaya asuransi jiwa akan makin besar.



(Dilarang menjiplak tanpa ijin dari Propertiland Consulting)