Propertiland Consulting

Bagaimana Kekuatan hukum Akta Jual Beli ?





Peralihan hak atas tanah salah satunya dapat terjadi karena proses jual beli. Pengertian jual beli tanah menurut Hukum Adat adalah perbuatan pemindahan hak atas tanah yang sifatnya tunai, riil dan terang. Tunai berarti penyerahan hak dan pembayaran harganya dilakukan pada saat yang sama. Riil menyatakan bahwa proses jual beli baru diakui setelah benar benar terjadi, maksudnya belum diakui sebagai jual beli jika hanya terbatas pada transaksi melalui ucapan dan belum terjadi penyerahan harga atau belum terjadi perjanjian jual beli. Dalam hal jual beli tanah, barang yang menjadi obyek jual beli masih berada dalam penguasaan penjual, sudah dapat dikatakan terjadi proses jual beli selama sudah menerima pembayaran baik sebagian maupun keseluruhan.

Surat perjanjian yang mendasari telah terjadinya proses jual beli terhadap suatu obyek antara pembeli dan penjual dengan kesepakatan harga tertentu tiulah yang dinamakan Akta Jual Beli (AJB). Di sinilah peranan PPAT yang berwenang untuk mengesahkan terjadinya jual beli dan menerbitkan Akta Jual Beli jika proses jual beli dilakukan dengan cara yang sah. Melalui Akta Jual Beli ini, pihak pembeli nantinya dapat melakukan balik nama atas tanah yang dibelinya. Namun demikian, perlu diingat bahwa jual beli yang tidak melalui Akta Jual Beli tetap sah, mengingat AJB hanyalah untuk keperluan syarat administratif semata. Walaupun tanpa AJB proses jual beli tetap sah, namun demi keamanan transaksi dan untuk memenuhi kelengkapan dokumen permohonan balik nama serta peningkatan Hak kepemilikan selanjutnya, AJB sangat diperlukan. Oleh karena itu, sangat disarankan untuk melakukan pemindahan hak melalui PPAT atau notaris yang dapat menerbitkan AJB. Melalui AJB tersebut, PPAT telah menyatakan secara sah bahwa telah terjadi peralihan hak atas tanah dan berlaku selamanya selama tidak ada peralihan hak lagi atas tanah tersebut.

Sebelum menerbitkan AJB, PPAT terlebih dahulu akan memastikan bahwa proses jual beli tersebut telah sesuai dengan ketentuan, antara lain sebagai berikut:

Penjual dan pembeli sepakat mengikat dirinya
Penjual dan pembeli telah cakap untuk melakukan jual beli
Jual beli karena suatu sebab yang halal, tidak melanggar undang-undang, kesusilaan dan ketertiban umum

Sebagai pihak penjual, Ia harus memenuhi syarat dan sah untuk menjual tanah yang ia kuasai, atau menjualkan tanah milik orang lain dengan kuasa. Jika ia bertindak atas nama orang lain, maka Ia harus memiliki surat kuasa dari pihak yang memiliki tanah tersebut. Jika obyek tanah yang akan dijual dimiliki oleh orang yang sudah meninggal, maka Ia harus memiliki surat kuasa dengan diketahui oleh seluruh ahli warisnya. Terkait obyek jual beli, tentunya tanah yang akan diperjualbelikan bebas dari sengketa atau berpotensi terjadi sengketa di kemudian hari.



Proses Pembuatan AJB


Sebelum melaksanakan pembuatan akta mengenai pemindahan atau pembebanan hak atas tanah, PPAT wajib terlebih dahulu melakukan pemeriksaan pada Kantor Pertanahan mengenai kesesuaian sertifikat hak atas tanah yang diajukan dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan setempat dengan memperlihatkan sertifikat asli. Pemeriksaan sertifikat tersebut dilakukan untuk setiap pembuatan akta oleh PPAT, dengan ketentuan bahwa untuk pembuatan akta pemindahan hak atas bagian-bagian tanah sertifikat induk dalam rangka pemasaran hasil pengembangan oleh developer, kawasan industri dan pengembangan sejenis, cukup dilakukan pemeriksaan sertifikat tanah induk satu kali, kecuali jika memang PPAT menganggap perlu pemeriksaan sertifikat ulang.

Apabila sertifikat tersebut telah sesuai dengan daftar yang ada di Kantor Pertanahan, maka Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk membubuhkan cap atau tulisan dengan kalimat: “Telah diperiksa dan sesuai dengan daftar di Kantor Pertanahan” pada halaman perubahan sertifikat asli kemudian diparaf dan diberi tanggal pengecekan. Selanjutnya, pada halaman perubahan buku tanah tersebut dibubuhkan cap atau tulisan dengan kalimat: “PPAT … (nama PPAT pemohon)…. telah minta pengecekan sertifikat” kemudian diparaf dan diberi tanggal pengecekan.

Apabila sertifikat tersebut ternyata tidak sesuai dengan daftar yang ada di Kantor Pertanahan, maka akan diambil tindakan sebagai berikut:

Apabila sertifikat tersebut bukan dokumen yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan, maka pada sampul dan semua halaman sertifikat tersebut dibubuhkan cap atau tulisan dengan kalimat : "Sertifikat ini tidak diterbitkan oleh Kantor Pertanahan …………...........". Kemudian diparaf.
Apabila sertifikat tersebut adalah dokumen yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan akan tetapi data fisik atau data yuridis yang termuat di dalamnya tidak sesuai lagi dengan data yang tercatat dalam buku tanah atau surat ukur, kepada PPAT yang bersangkutan diterbitkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah sesuai data yang tercatat di Kantor Pertanahan dan pada sertifikat tersebut tidak dicantumkan tanda apapun.

Sertifikat yang sudah diperiksa kesesuaiannya dengan dafar di Kantor Pertanahan tersebut kemudian dikembalikan kepada PPAT pada hari yang sama dengan hari pemeriksaan. Setelah dilakukan pemeriksaan, paling lambat 7 hari kerja, akan dilakukan penerbitan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) oleh Kantor Pertanahan.

Untuk membuat akta pemindahan hak atas tanah dan mendaftarkannya tidak diperlukan izin pemindahan hak, kecuali jika:

Pemindahan hak atas tanah yang di dalam sertifikatnya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan apabila telah diperoleh izin dari instansi yang berwenang
Pemindahan hak pakai atas tanah negara.

Jika diperlukan izin pemindahan hak, maka izin tersebut harus sudah diperoleh sebelum akta pemindahan hak dibuat. Izin pemindahan hak tersebut dianggap sudah diperoleh untuk pemindahan hak yang dilakukan dalam rangka pelaksanaan Izin Lokasi atau pemasaran hasil pengembangan bidang tanah Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai induk oleh developer, kawasan industri atau pengembangan lain yang sejenis.

Sebelum dibuat akta mengenai pemindahan hak atas tanah, calon penerima hak harus membuat pernyataan yang menyatakan:

bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku
bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas tanah absentee (guntai) menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku
bahwa yang bersangkutan menyadari apabila pernyataan di atas tidak benar maka tanah kelebihan atau tanah absentee tersebut menjadi obyek landreform
bahwa yang bersangkutan bersedia menanggung semua akibat hukumnya, apabila pernyataan di atas tidak benar.

Jika hak atas tanah yang dimohonkan pemohon kepada PPAT tersebut sedang disengketakan dari orang atau badan hukum dengan disertai dokumen laporan kepada pihak yang berwajib, surat gugatan ke Pengadilan, surat keberatan kepada pemegang hak serta dokumen lain yang membuktikan adanya sengketa tersebut, maka PPAT wajib menolak membuat akta. Namun jika tidak sedang dalam sengketa berpotensi terjadi sengketa, maka PPAT akan membuat akta sesudah pemegang hak atas tanah membuat pernyataan yang menyatakan bahwa hak atas tanah tersebut tidak sedang disengketakan, yang disepakati oleh penerima hak atau penerima Hak Tanggungan.

Agar Akta sah secara hukum, maka pembuatan akta oleh PPAT harus dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum atau orang yang dikuasakan dengan surat kuasa tertulis sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Proses pembuatan tersebut harus disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 orang saksi yang telah memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam suatu perbuatan hukum. Saksi tersebut bertugas untuk memberi kesaksian, antara lain mengenai kehadiran para pihak atau kuasanya, keberadaan dokumen-dokumen yang ditunjukkan dalam pembuatan akta, dan telah dilaksanakannya perbuatan hukum tersebut oleh para pihak yang bersangkutan. PPAT kemudian membacakan akta kepada para pihak terkait dan memberi penjelasan mengenai isi dan maksud pembuatan akta, dan prosedur pendaftaran yang harus dilaksanakan selanjutnya sesuai ketentuan yang berlaku. Akta tersebut dibuat sebanyak 2 lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran, sedangkan kepada pihak-pihak yang bersangkutan cukup diberikan salinannya.